Het kan zijn dat u, door verjaring, al eigenaar bent geworden van een strook grond van de gemeente, die u gebruikt bij uw huis. Het kan ook zijn dat de eis van een grondeigenaar om te stoppen met het gebruik van zijn of haar grond, is verjaard. Bijvoorbeeld als de grond lange tijd door een ander in bezit is genomen. Hieronder leggen we u uit wat verjaring is, en hoe u hierop een beroep kunt doen.
Wat is verjaring?
Verjaring is in verschillende wetten opgenomen om onrechtmatige situaties, die gedurende een lange tijd hebben bestaan, juridisch te regelen.
Er zijn 2 vormen van verjaring: verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring.
- Bij verkrijgende verjaring geldt een verjaringstermijn van 10 jaar. Er moet hier sprake zijn van ‘goeder trouw’.
- Bij bevrijdende verjaring geldt een verjaringstermijn van 20 jaar. Handelen te goeder trouw is hierbij geen vereiste.
Bij beide vormen van verjaring moet het gaan om een onafgebroken periode van bezit.
Degene die zich op verjaring beroept moet aantonen dat er sprake is van verjaring.
Uitgangspunten bij project snippergroen
Om te controleren of er sprake is van verjaring, hanteert de gemeente Zutphen onderstaande uitgangspunten. Deze zijn gebaseerd op de landelijke wetgeving en rechtspraak:
- Het eigendom is in Nederland heel goed beschermd. Van verjaring is niet snel sprake. Dit geldt in het bijzonder voor gemeentegrond. Een beroep op verjaring dient dan ook aan strikte vereisten te voldoen.
- Degene die zich op verjaring beroept, moet kunnen bewijzen dat er sprake is van verjaring.
- Is sprake van verjaring, dan werkt de gemeente in beginsel mee aan de erkenning van deze verjaring.
- Het in bezit nemen en houden van gemeentegrond, wetende dat deze grond eigendom is van de gemeente, is onrechtmatig en kan leiden tot een vordering uit schadevergoeding. U leest hier meer over op deze pagina.
Blijkt dat er sprake is van verjaring, dan moet de verjaring worden ingeschreven in openbare registers. Degene die de grond door verjaring krijgt, betaalt de kosten hiervoor.
Maakt u kosten om een beroep op verjaring te doen? Ook deze kosten zijn voor uw eigen rekening.
Verkrijgende verjaring
Bij een beroep op verkrijgende verjaring, is handelen te goeder trouw één van de vereisten. Dit betekent dat de bezitter niet wist – en ook niet kón of behoorde te weten – dat de bezitter gemeentegrond gebruikt. En dat deze grond dus niet tot het eigen perceel behoort.
Omdat een koper van grond een onderzoeksplicht heeft, komt verkrijgende verjaring niet vaak voor. Van de koper van een registergoed mag verwacht worden dat hij wat er geleverd wordt op juistheid controleert. Zeker als er ten tijde van de overdracht redenen zijn voor de verkrijger om te twijfelen aan de juistheid van de informatie.
Was bij de aankoop van de grond de erfgrens niet duidelijk, en is dit niet verder onderzocht, dan zal een beroep op goede trouw niet slagen.
Als de grond wel te goeder trouw in bezit is genomen verkrijgt de bezitter na verloop van een periode van 10 onafgebroken jaren het eigendom van de grond door verjaring.
Bevrijdende verjaring
Omdat van goede trouw niet snel sprake is wordt er meestal een beroep gedaan op de bevrijdende verjaring. Hiervan kan sprake zijn als de grond gedurende een onafgebroken periode van 20 jaar in bezit is geweest. Bij bevrijdende verjaring maakt het niet uit of er sprake is van goede trouw.
Bezit
Voor een geslaagd beroep op zowel verkrijgende als bevrijdende verjaring moet sprake zijn van bezit. Dit betekent dat iemand de gemeentegrond minimaal 10 dan wel 20 jaar voortdurend, onafgebroken, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig in gebruik heeft gehad.
Of sprake is van bezit kan per situatie verschillen. Het gaat erom welke handelingen zijn verricht op de betreffende gemeentegrond. Stel dat u de grond zo had ingericht dat de gemeente, als eigenaar, had kunnen zien dat u de grond heeft toegeëigend dan kan er sprake zijn van ‘bezit’. Als u het alleen gebruikt en/of onderhield, dan kunnen we niet van inbezitneming spreken.
Uiterlijke omstandigheden
Met uiterlijke omstandigheden wordt bedoeld: hoe de grond eruit ziet.
Voor een geslaagd beroep op verjaring is het belangrijk dat degene die de grond in gebruik heeft genomen, zich echt als eigenaar van de grond gedraagt. Ook moet het voor iedereen duidelijk zijn dat de oorspronkelijke eigenaar (de gemeente) geen macht meer heeft over de grond.
Dit betekent dat uit het bewijsmateriaal moet blijken dat diegene de macht van de gemeente over deze strook grond heeft overgenomen en dat dit alles 10 dan wel 20 jaar geleden is begonnen. Uit de rechtspraak blijkt dat bijvoorbeeld het volledig omheinen van de grond met een ondoordringbare haag of permanent hekwerk, met de bedoeling de eigendomsgrens aan te geven, een omstandigheid kan zijn waaruit af te leiden valt dat de grond in bezit is genomen. Een tuin inclusief de gemeentegrond moet dan ook niet meer voor iedereen toegankelijk zijn en de gemeentegrond moet één geheel vormen met de tuin.
Onvoldoende voor bezit
Onvoldoende voor het aannemen van bezit en dus een geslaagd beroep op verjaring is bijvoorbeeld: het verrichten van werkzaamheden zoals het opruimen van het terrein, het zaaien van gras, het ploegen van de grond, het planten van bomen, het vervangen van gras door stoeptegels of een combinatie hiervan, het ophogen van de grond, het plaatsen van beschoeiing en golfbrekers.
Kortom, uit de jurisprudentie blijkt dat het eigendom in Nederland goed is beschermd en een beroep op verjaring daardoor niet zomaar slaagt.
Houderschap
Van verjaring kan geen sprake zijn als iemand houder is (geweest) van de gemeentegrond. Iemand is bijvoorbeeld houder als er met de gemeente een huur- of bruikleenovereenkomst is afgesloten, of als de gemeente op een andere manier toestemming heeft gegeven voor het gebruik van de grond. In dat geval was duidelijk dat de grond niet bij het eigen perceel behoorde en dat de grond van de gemeente was. Ook als iemand in het verleden het eigendom van de gemeente heeft erkend kan dit een geslaagd beroep op verjaring in de weg staan.
Bewijs
Voor een geslaagd beroep op zowel verkrijgende als bevrijdende verjaring moet er bewijsmateriaal aangeleverd worden. Dit kunnen gedateerde foto’s, video’s of ander beeldmateriaal zijn, facturen of andere documenten die aantonen dat en door wie er ‘bezitsdaden’ zijn gepleegd, wanneer en over welke periode. En hoelang het bezit onafgebroken heeft voortgeduurd. Ook kunnen getuigenverklaringen als bewijs dienen. Een getuige moet wel een eigen verklaring schrijven, de getuige mag zelf geen partij zijn of een belang hebben bij de uitkomst van het beroep. Zonder bewijs wordt een beroep op verjaring niet in behandeling genomen.
Schadevergoeding aan de gemeente
Door een geslaagd beroep op verjaring verliest de gemeente haar grond. Uit rechtspraak blijkt dat eigendomsverlies door verjaring het gevolg kan zijn van onrechtmatig handelen. De gemeente kan hierdoor in sommige gevallen een schadevergoeding eisen van de nieuwe eigenaar.
Meestal zal de schadevergoeding een geldbedrag zijn. De gemeente kan daarbij de geldende grondprijzen als uitgangspunt nemen.
In plaats van geld kan de gemeente ook de teruglevering van de grond eisen. Bijvoorbeeld als de grond nodig is voor een herinrichting van het openbaar gebied, of indien er kabels en leidingen in de grond liggen die toegankelijk moeten blijven. Een geslaagd beroep op verjaring kan dus leiden tot een vordering uit schadevergoeding, waardoor alsnog de waarde van de grond aan de gemeente dient te worden betaald.